Svátek má: Pankrác

Komentáře

Zbyněk Fiala

žurnalista

Napětí na trhu bytů zůstane

Developeři očekávají nárůst nabídky bytů, ale poptávka roste ještě rychleji. Ministryně MMR Klára Dostálová vysvětluje, co si slibuje od evropských a státních podpůrných programů a zákona o dostupném bydlení.

Bydlení v Praze zdražovalo i loni a dostalo se na úroveň 100 tisíc korun za metr čtvereční nového bytu, informovala Michaela Hergetová z ekonomické redakce ČT24, když zahajovala 8. dubna webinář společnosti ekonomického výzkumu CEEC Research o výstavbě a developerech. Rostou i běžné náklady na bydlení, a stoupají rychleji než příjmy.

Něco z toho by měl řešit návrh zákona o dostupném bydlení, který má být teď předložen neobvyklou formou vládního komplexního pozměňovacího návrhu, o kterém informovala ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Připomněla také projednávání stavebního zákona, protože spolu s bydlením a nástroji, které má ministerstvo pro místní rozvoj, tvoří „spojité nádoby“.

Má za to, že když se podaří prosadit nový stavební zákon, bude to důležitý příspěvek k tomu, aby se s další výstavbou dalo něco reálně udělat. Nový stavební zákon by měl stavební řízení zkrátit, aby mohlo být ukončeno do jednoho roku i v případě odvolání a přezkumu. To by mohlo podle ministryně urychlit bytovou výstavbu zejména ve velkých městech.

Co čekají developeři v letošním roce? Čerstvý průzkum naznačuje, že z jejich pohledu jsou vyhlídky jsou pozitivní. Developeři očekávají nárůst nabídky bytů, ale poptávka roste ještě rychleji. Napětí na trhu tedy zůstane.

Ředitel společnosti CEEC Research Michal Vacek prezentoval průzkum, který proběhl v únoru mezi řediteli developerských společností působících na našem trhu - malých, velkých i středních.  V prvním i druhém pololetí letošního roku očekávají růst výstavby rezidenčních nemovitostí v celé ČR shodně o 1,4 procenta, ale v případě Prahy to má být rychlejší, do léta o 2,4 procenta a v druhém pololetí o 2,6 procenta.

V celé republice by měla růst poptávka po bydlení podstatně rychleji než nabídka - v prvním pololetí o 3,3 procenta a ve druhém o 2,7 procenta. V Praze má tento růst poptávky udržovat stabilní tempo o 3,6 procenta ročně. Podle ředitele Vacka po celou dobu, kdy jsou tyto studie zpracovávány, a je to už osm let, poptávka vždy převyšovala nabídku. Brzdu vidí především v pomalém vydávání stavebních povolení.

Skoro tři čtvrtiny dotázaných developerů se domnívají, že ceny nemovitostí stále porostou, pouze čtvrtina si myslí, že to neplatí vždy a všude. Poptávku nesníží ani důsledky pandemie, soudí 61 procent dotázaných. Jen 36 procent očekává, že poptávka klesne aspoň zčásti.

Nejzajímavější byl výčet toho, co je považováno za důvody růstu cen bytů a nemovitostí. Tím nejvýznamnějším důvodem je nedostatek bytů, soudí 78 procent dotázaných. Zhruba třetina poukazuje taky na rostoucí náklady na výstavbu, a pro zhruba stejné procento je cena tažena byty v roli spolehlivé investice, jejíž význam v koronavirové krizi ještě vzrostl. Ale za stoupajícími cenami je i prostý růst zájmu o bydlení, jak soudí 44 procent dotázaných.

Nejvíc zdražují nemovitosti v širším okruhu města (69 % odpovědí) a v dojezdové vzdálenosti od měst. Méně už v centru (28 %) a v turistických oblastech (25 %). A co by mohlo ceny přimět klesat? Podle dotázaných developerů především ekonomická krize (47 %). Menší vliv by  měl případný růst úrokových sazeb (14 %) nebo další omezení hypoték v bankách (22 %). Zhruba třetina dotázaných soudí, že ceny může snížit jen pokles poptávky.

V Praze vzrostly ceny rezidenčního bydlení za posledních pět let podle některých průzkumů až na dvojnásobek. Jiné průzkumy hovoří o růstu o 60 – 70 % za deset let, ale i to je hodně. Když cenu bytu poměřujeme ročními příjmy, vyjde Pražany mnohem dráž než v Berlíně, Vídni nebo Varšavě. Ceny rostou i v dalších městech jako je Brno, ale třeba také Kolín, informovala Michaela Hegertová. Připomněla, že v 70. letech minulého století se to řešilo výstavbou panelových sídlišť, ve kterých přibylo až 90 tisíc bytů ročně. To se v současné době nechystá. Praha cílí na 10 tisíc bytů ročně, ale je jen na třetině.


Ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová pak vystoupila s podrobnější prezentací programu podpory developmentu a dostupného bydlení, který přijala česká vláda. Je součástí snahy – jak řekla – proinvestovat se z krize. Díky evropským zdrojům bude k dispozici nejvíc peněz, co jsme tu kdy měli. Když se sečtou všechny fondy, Národní plán obnovy, Modernizační fond, Fond pro spravedlivou transformaci a další, tak ČR bude mít dohromady 960 miliard korun.

Abychom mohli tyto peníze smysluplně investovat, potřebujeme podle ministryně onen nový stavební zákon, který zjednoduší papírování, ale investice také musí být připraveny. Pokud jde o bytovou výstavbu, je tu evropský fond, ze kterého se dá omezeně čerpat na sociální bydlení, další pak na rekonstrukci „brownfieldů“, bývalé průmyslové zástavby, které je v Česku opravdu hodně. Může to pomoci snížit tlak na zástavbu zemědělské půdy a využít opuštěné stavby v intravilánu měst a obcí na nějaké veřejně prospěšné účely. Včetně bydlení, například pro veřejně prospěšné profese.


Výraznou zvláštností České republiky je malý podíl nájemního bydlení, které činí pouhých 21,3 procenta, zatímco více než 70 procent přestavuje bydlení vlastnické. V Evropě je průměrný podíl nájemního bydlení o polovinu vyšší a přesahuje 30 procent. Ekonomika se vyvíjí v cyklech, a tak pružnější strategii představuje nájemní bydlení, protože usnadňuje stěhování za prací.



Bytová výstavba se dodnes nevyrovnala úrovni z předkrizových let 2007/8. Dokonce i v rekordním roce 2019 se postavilo o 4 tisíce bytů méně než tenkrát. Slabá je výstavba bytových družstev, víc už stavěly v posledních letech i obce.

A tohle je oficiální statistika cenového vývoje bytů: průměrné ceny bytů vzrostly od roku 2010 o 57 procent, zatímco průměrné mzdy jen o 43 procent. Průměry nám samozřejmě řeknou málo o rozložení cen a poptávky. Podle oficiálních statistik prý ubylo nešťastníků, kteří náklady na bydlení nezvládají. Roku 2010 představovaly velkou zátěž pro čtvrtinu domácností, ale v roce 2019 už mělo mít velký problém s bydlením jen 16,6 procenta domácností, v absolutním čísle 739 tisíc. Je to méně, ale vůbec to není málo.

Ministerstvo pro místní rozvoj má zájem na zvýšení podílu nájemního bydlení, už třeba proto, že ve velkých městech nebude vlastnické bydlení nikdy dostupné pro všechny vrstvy obyvatelstva. Do popředí přitom vystupuje kategorie dostupného bydlení, tedy dostupného nižším a středním třídám. Ve výčtu nástrojů, které tomu mají pomoci, ministryně jmenovala na prvním místě nový stavební zákon, který má usnadnit život developerům a investorům ve výstavbě. Ale hned za ním následuje právní úprava dostupného bydlení. Konečně!

„Pro nás je důležité, že jsme se pustili i do zákona o dostupném bydlení,“ řekla ministryně, ale jeho parlamentní cesta je dost neobvyklá. Ministerstvo totiž využilo jako nosič zcela jinou předlohu, na kterou se zavěsí až ve druhém čtení. Využije toho, že ve sněmovně už se začal projednávat návrh zákona z dílny sociální demokracie o veřejně prospěšných společnostech v oblasti bydlení. Zmíněný zákon sice narazil ve sněmovně na silnou kritiku, ale nakonec vznikla dohoda napříč politickým spektrem, že téma je zajímavé, ale využít lze jen něco a mnohé je třeba doplnit. Zákon by mohl nabídnout definice potřebných pojmů. (Snad to ale neskončí tím, že hladovému nabídneme místo chleba definici výživy.) Zákon má také definovat podmínky pro investiční pobídky a dotační tituly, kterými lze podpořit třeba obce nebo neziskové investory.

Ministerstvo může něco zaplatit z vlastních zdrojů, třeba na podporu komunitního bydlení pro seniory, domy s pečovatelskou službou nebo technickou infrastrukturu. Jsou tam peníze na to, aby se zainvestovaly pozemky a sítě. Je tu také program Výtahy, které se doplňují do domů se stárnoucími obyvateli. Vedle zdrojů ministerstva pak lze využít také Státního fondu investic, který obsahuje úvěrové nástroje nebo kombinované dotace.

Například program Výstavba, který je určen pro obce, lze použít na financování stavby sociálního domu. Sociální bydlení je však určeno jen pro nízkopříjmové skupiny, matky samoživitelky, prostě lidi s nízkými příjmy. Pokud by obec postavila takový dům s dvanácti sociálními byty, tak celý dům může dostat stoprocentní dotaci. Pokud však má obec zájem o výstavbu dostupného bydlení, může z takového velkého bytového domu vyčlenit dvacet procent bytů pro sociální bydlení, a dostane stoprocentní dotaci pro tyto vyčleněné byty. Musí se však dodržet podmínka, že sociální byty mají limitované nájemné, které je nyní stanoveno na necelých 65 korun za metr čtvereční. Zbytek domu představuje dostupné bydlení, a to už je za místně obvyklé ceny.

Ministryně Dostálová pak podala výklad o novém stavebním zákoně. V současné době potřebuje stavebník před podáním žádosti 48 razítek, a každé je soudně přezkoumatelné. To je nekonečný proces. Nový stavební zákon územní a stavební řízení sjednotit, kdy všechny dotčené orgány jsou integrované pod stavební úřad, a na ten se  mohou obrátit i všichni, kdo hájí veřejné zájmy. Zásadní je pak dodržování lhůt. Zákon zavádí mechanismy proti nečinnosti úřadu, aby byli úředníci zastupitelní atd.


Podstatné urychlení přinese odstranění „úředního pingpongu“, kdy se věc znovu a znovu vrací k prvoinstančnímu orgánu. Tohle má nový zákon změnit, jakmile se věc dostane k nadřízenému orgánu, musí se tam dořešit. Platit má také fikce souhlasu dotčeného orgánu – když se ve lhůtě neozve, má se za to, že souhlasí. Důležitým nástrojem zrychlení stavební přípravy je digitalizace, ale bez nového zákona by nám moc nepomohla, kdyby jen ukázala problémy, který máme v papírech, poznamenala ministryně.

Třetí čtení zákona je připraveno na přelom dubna a května, tedy ještě v tomto volebním období. Je to složitý zákon, do účinnosti bude vstupovat postupně, a plné účinnosti včetně digitalizace by měl dosáhnout od 1. července 2023.

Jak už jsme uvedli, zákon vzniká na základě předlohy o veřejně prospěšných bytových společnostech z dílny sociální demokracie. Vláda k té původní předloze měla negativní stanovisko, stejně tak hodně poslaneckých klubů. „Na druhou stranu jsme to vnímali jako dobrý nosič, zkrácení všech procesů, když už je to jednou ve sněmovně,“ vysvětlila ministryně. Ministerstvo pak bylo vyzváno ostatními kluby, aby tento návrh převzalo a připravilo komplexní pozměňovací návrh, kde by byly i všechny potřebné definice – dostupné bydlení, nájemní bydlení, výše nájmu, sociální nájemné, způsobilá domácnost. To bude obsah první hlavy zákona.

Ve druhé hlavě se mluví o založení veřejně prospěšné společnosti, včetně pozice státu, kraje, obcí. Třetí hlava zákona se týká prevence ztráty bydlení, což je velmi důležité, protože když se pracuje s určitou sociální skupinou, tak bez sociálních služeb je to marné. I zde jde o spojité nádoby, říká ministryně. Lidem se musí nabídnout nejen ten byt, ale i sociální práci s nimi, aby se lépe začleňovali do společnosti.  

Když nahlédneme do dnešních plánů, do konce roku 2023 má být dokončeno 5 tisíc bytů pro sociálně slabé. Dotace může poskytnout i Integrovaný regionální operační program IROP. V uplynulém programovém období byly uvolněny 4 miliardy korun.  V novém programovém období do roku 2027 se uvažuje se 3 miliardami na sociální bydlení, ale lze využít i zmíněné další zdroje na brownfieldy atd.

Ministryně Dostálová nakonec nabídla výčet dotačních titulů.


Program Výstavba (Státní fond podpory investic) financuje výstavbu a modernizaci nájemních bytů (sociálních nebo dostupných). Na sociální byty může obec získat až 100 procentní dotaci. Na dostupné byty je nabízen nízkoúročený úvěr na 100 procent výdajů. Obce tak znovu získají do svého majetku nájemní bydlení. Sociální bydlení má nájemné pevně stanoveno, u dostupných bytů lze požadovat nejvýše místně obvyklé nájemné. MMR zvažuje rozšíření programu Výstavba také na developery, neziskové organizace, charity nebo soukromý investor, ale za stejných podmínek.

Program Vlastní bydlení je určen na pořízení nebo modernizaci bydlení pro lidi do 40 let pečující o dítě do 15 let. Navazuje na dřívější „bydlení pro mladé“, ale úvěry byly zvýšeny a věková hranice také. Lze si půjčit za 1 procento do 600 tisíc na modernizaci bytu, až 2,4 milionu na pořízení rodinného domu a až 2 miliony korun na koupi bytu nebo družstevní podíl.

Pozoruhodné jsou statistiky dalších podpor. Na sociálních dávkách v podobě příspěvku a doplatku na bydlení bylo za deset let do roku 2019 vyplaceno 90 miliard korun. Dalších 60 miliard korun bylo během stejné doby vydáno na podporu stavebního spoření. Daleko největší je podpora hypoték formou odečtu úroků, neboť tam se poskytuje asi 26 miliard korun ročně. Investiční podpora včetně příspěvků z evropských fondů činila za deset let 25 miliard korun, to je 12 procent z celkové finanční podpory bydlení. Nad podporou nabídky tak zatím výrazně převažovala podpora poptávky, uzavřela ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová.

Zbyněk Fiala