Nejlíp jsme se měli krátce před covidem, kdy mzdy rostly a úrokové sazby se plouhaly blízko nuly. Nevzít hypotéku byl hřích, ideálně s fixací na pět let (nebo víc, ale takovou odvahu měli jenom nemnozí). Jenže těch pět let je pryč, sazby výrazně vzrostly. Roku 2021 byla průměrná sazba na 2 procentech, letos je více jak dvakrát vyšší. Dál už nejspíš neporoste, ale rozdíl zůstává. Všechny dobíhající smlouvy se budou muset refinancovat.

https://www.cnb.cz/cs/o_cnb/cnblog/Refixace-a-refinancovani-hypotek-nove-odhady-dopadu-do-vydaju-domacnosti/

Kolik to bude stát? ČNB zkoušela v předstihu odhadnout dopady takového kroku už v létě 2023 a čekala růst splátek přibližně o 20 procent. Nyní se k tématu vrátila a informuje, že ve zbývajících třech čtvrtletích roku 2025 bude končit fixace u úvěrů se zůstatkovou hodnotou jistiny ve výši cca 184 miliard korun a s průměrnou stávající úrokovou sazbou 2,8 %, v roce 2026 pak ve výši 460 mld. Kč s průměrnou sazbou 3,3 %. V letech 2026 a 2027 bude končit fixace největšímu objemu v současnosti poskytnutých úvěrů.

Jinými slovy, do dvou let to chytí všichni. Největší ránu dostanou ti, kdo začali nejvíc dole. Okénko příležitosti vydrželo až do roku 2021, ještě za covidu, kdy všichni viděli poslední příležitost pro levné hypotéky a měsíční přírůstky nových hypoték dosahovaly 30 miliard korun, dvojnásobek běžného stavu. Roku 2021 dosáhl roční objem hypoték 360 miliard korun, a to při minimálních sazbách, které umožnily sáhnout i po trochu dražší nemovitosti. Ty se tedy budou nyní refinancovat. Připomeňme, že ČNB pak zpřísnila podmínky pro úvodní vklad a příjem žadatele, zřejmě v reakci na to, že spousta lidí do toho šla na doraz.

Roku 2022 se Rusnokovo vedení centrální banky pustilo do prudkého zvyšování základní sazby až na nevídaných 7 procent. Tento boj s ohněm přiléváním benzínu nás vynesl až na horní příčku evropského inflačního žebříčku. Drahota nás vyčerpala všude, zvlášť když se přidala i šílená energetická politika Fialovy vlády (vyrob levně, prodej draho, nakupuj v zámoří) a z řetězu se utrhly ceny potravin. Dražší hypotéky mohou být pro spoustu rodin poslední kapka.

ČNB to posuzuje v makroekonomickém měřítku, prý nic moc. Ale makroekonomií se nenajíš.

Růst nákladů na bydlení a realitní bublina, ze které vychází, patří ke zničujícím efektům obrovských sociálních nerovností v zemi. Zatímco dvě třetiny domácností žijí takříkajíc z ruky do huby, existuje společenská vrstva, která neví, co s penězi. Realitní bublina tak byl našlehána nejen nedostatkem bytů, ale – nespíš mnohem víc – investiční poptávkou po bytech bez potřeby bydlení.

Jinde ve světě, kde mají progresívní zdanění příjmů, je tento tlak přecejen mírnější. Potvrzuje to pozitivní vliv většího daňového zatížení vyšších příjmů, které možná neposkytne tolik peněz do rozpočtu na větší přerozdělování, jako zmírní vlivy, kvůli kterým je pak potřeba do státní kasy sahat .

Jak se ta bublina nafukovala? Zkuste se vžít do situace, kdy máte balík zlaťáků a nevíte, co s nimi. Bankovní úroky dlouho zaostávaly za inflací, tam se dalo jen přijít o peníze. Do akcií by šli v rozbouřeném světě s tolika technologickými a geopolitickými zvraty jen opravdoví dobrodruzi. Zato realitní trh je jistota. A čím víc do něj valí volného kapitálu na prázdné „investiční byty“, tím je růst cen na realitním trhu rychlejší.

Když jsou dražší byty, jsou dražší i nájmy. Podle Českého statistického úřadu vzrostly roku 2023 náklady domácností na bydlení o 21,7 procenta. Domácnosti, které bydlí v nájmu, zaplatily za bydlení průměrně přes 30 procent svých čistých příjmů. Ale půl milionu slabších domácností stálo bydlení více než 40 procent čistých příjmů.

https://statistikaamy.csu.gov.cz/kolik-platime-za-bydleni

V průměru to vyžadovalo 12 300 korun měsíčně, ale je v tom všechno, i elektřina a plyn, které spolykaly 72 procent z této částky. Statistici tvrdí, že nejde o kardinální problém, v nájmu žije jen pětina domácností. My si to vyložíme tak, že nájmy bijí v reálném čase, zatímco refinancované hypotéky udeří o něco později a prodlouží rány do budoucnosti. Kdo bydlí ve vlastním domě, ten se zase děsí cen materiálů a služeb při opravách. Avšak drahou elektřinu a plyn platíme všichni.

Závěr je proto jediný: náklady bydlení rostly ostudným tempem a s hypotékou to ještě přitvrdí.

Ceny bytů už jsou neuvěřitelné. Pražský byt 2+1 s průměrnou plochou 55 m² stojí v novostavbě 8,69 milionu Kč, zatímco starší byt stejné kategorie 7,21 milionu Kč, jak mi vyhledala ve statistikách umělá inteligence. Na pouhý jeden metr čtvereční malého nového bytu v Praze tak potřebujete 158 tisíc korun. Jak se tam ta hodnota dá naprat? Co všechno musí být ze zlata?

Kdybyste chtěli 3+1 se 75 metry čtverečními, vyjde vás téměř na 12 milionů. Pro zajímavost, roku 2015 byste za stejný metr zaplatili polovinu. Za deset let vyskočily ceny nemovitostí v Praze o 100 procent, a v prvním čtvrtletí letošního roku o dalších zhruba 16 procent, přitom v Praze 7 (je tam velký rozvoj a Stromovka) o 26 procent.

Kdo tedy nikdy neviděl cenovou bublinu, ať zajede do Prahy a podívá se z okna. Lze to vyjádřit i jinak, za cenu jednoho nového třípokojáku v Praze lze koupit v Českých Budějovicích skoro tři starší stejně velké byty a ve Strakonicích čtyři. 

Konkrétní dopady na rodinné rozpočty ukazuje analýza splátek za byt 3+1 v Praze při financování 80 procent hodnoty hypotékou se splatností 25 let. U nového bytu vzrostla měsíční splátka z 20 895 Kč v roce 2015 na 53 774 Kč v roce 2025, na což by nestačila ani jedna celá průměrná mzda. A že ji má jen horní třetina! U staršího bytu je situace mírně lepší se splátkou ve výši 92,9 procenta průměrné mzdy…

Zhoršení dostupnosti bytů je tedy dramatické - podíl splátky na průměrné mzdě vzrostl u nových bytů o 33,4 procentního bodu a u starších bytů o 23,6 procentního bodu. Tyto hodnoty výrazně překračují doporučený maximální podíl 30-40 procent čistého příjmu na splátky úvěrů.

S růstem nákladů na bydlení došlo rovněž ke zhoršení vnímání těchto nákladů coby zátěže rodinného rozpočtu. Zatímco v roce 2022 vnímalo náklady na bydlení jako velkou zátěž 17,8 % domácností, v roce 2023 podíl těchto domácností vzrostl na 21,2 %. Nejvíce pociťovaly velkou zátěž náklady na bydlení domácnosti v nájemním bydlení, a to téměř 35 % z nich, konstatují v magazínu Statistika a my.

Takže: Drahota bydlení je nakažlivá, šíří se shora. Dražší hypotéky pro nemnohé se nakonec promítnou do všech nájmů. Realitní bublina vznikla z české daňové divočiny, která zesiluje vliv vyšších příjmů na cenovou hladinu, a z nedostatku investičních příležitostí. Pro drtivou většinu mladých párů je získání bytu a založení rodiny neřešitelný problém. Dostupné bydlení patří k nejnaléhavějším problémům současnosti.

A ještě nikdy tu nebyla tak asociální vláda, která tyto problémy nedokáže ani vnímat.