Hypotéky v Česku jsou podle ekonoma a hlavního analytika Trinity Bank Lukáše Kovandy nejdražší za více než dva roky, přestože základní sazba České národní banky je nyní výrazně nižší než v době, kdy se hypoteční sazby naposledy pohybovaly na podobné úrovni. Na síti X proto položil otázku, kdo za tento vývoj může, a svou odpověď vystavěl na propojení cen ropy a plynu, inflačních očekávání, tržních úrokových sazeb a nákladů, za které banky financují dlouhodobější úvěry.

„Hypotéky v Česku jsou nejdražší za více než dva roky, přestože tehdy byla základní sazba ČNB nad pěti procenty, zatímco dnes je jen pod čtyřmi. Kdo za to může?“ otevřel Kovanda svůj komentář.

Začíná u energetických trhů, konkrétně u ropy Brent, která se podle něj vrátila nad psychologickou hranici 100 dolarů za barel. Za podstatnější než samotné překonání kulaté hranice však považuje rychlost předchozího zdražování. „Ropa Brent se dnes poprvé od 24. července vrátila nad hranici 100 dolarů za barel. Samotná ‚stovka‘ je hlavně psychologická meta, podstatnější je rychlost pohybu: Brent od začátku srpna zdražil zhruba o čtvrtinu. Trh do ceny promítá další eskalaci konfliktu mezi USA a Íránem, útoky na tankery, ohrožení infrastruktury a rostoucí riziko omezení přepravy přes Hormuzský průliv. K růstu přispívá také oživení čínských nákupů,“ napsal na síti X Kovanda.


Vazba mezi cenou ropy a zemního plynu podle něj není tak přímočará jako v minulosti. „Vazba ropy a plynu dnes už není tak průzračná jako před deseti či patnácti lety, kdy byla velká část dlouhodobých evropských kontraktů na plyn přímo indexována na ropu. Evropská centrální banka upozorňuje, že po roce 2015 se evropský plyn mnohem více navázal na obchodování v plynových uzlech, zejména na nizozemské burze TTF (Title Transfer Facility). Přesto korelace nezmizela: ropa a plyn reagují na společné geopolitické a globální poptávkové šoky a částečně se také vzájemně nahrazují,“ vysvětlil Kovanda.

Odkazuje také na akademickou studii publikovanou v Journal of Commodity Markets, která podle něj nachází po roce 2019 opět silnější vazbu mezi cenami ropy a plynu. V současné situaci k tomu přidává ještě další faktor. Konflikt v oblasti Hormuzského průlivu totiž podle něj představuje riziko nejen pro ropu, ale také pro přepravu katarského LNG, na kterém je Evropa po omezení dodávek ruského plynu závislejší.

„Dnes ji zesiluje okolnost, že konflikt v oblasti Hormuzu neohrožuje jen ropu, ale také katarský zkapalněný zemní plyn (LNG), na němž je Evropa po odstřižení velké části ruského plynu závislejší. Evropský TTF se dnes dostal na takřka 79 eur za megawatthodinu, tedy nejvýše od 3. ledna 2023, a evropské zásobníky jsou před zimou naplněny jen zhruba ze dvou třetin, nejméně za patnáct let. Plyn je tedy vystaven současně geopolitickému, zásobovacímu i sezonnímu tlaku,“ napsal Kovanda.


Klíčovou součástí jeho argumentace je rozdíl mezi základní sazbou České národní banky a cenou dlouhodobějších peněz na finančním trhu. Právě proto podle něj nemusí nižší repo sazba ČNB automaticky znamenat levnější hypotéky. „Banky totiž jejich sazby neurčují pouze podle aktuální repo sazby České národní banky (ČNB), tady základní úrokové sazby české centrální banky. Pro delší fixace je zásadní cena peněz na finančním trhu, zejména korunové úrokové swapy (IRS). ČNB odhaduje, že změny pětiletého IRS se do sazeb úvěrů na bydlení přenášejí s vrcholem přibližně po čtyřech měsících a jejich dlouhodobý přenos činí zhruba 60 až 100 procent,“ vysvětlil Kovanda.

Do výkladu zapojuje také graf agentury Bloomberg porovnávající vývoj tříletého korunového swapu a ceny zemního plynu na TTF. „Přiložený graf agentury Bloomberg ilustruje vazbu mezi vývojem sazby tříletého korunového swapu a vývojem ceny zemního plynu na zmíněné burze TTF. Je evidentní, že vývoj ceny zdrojů bank v ČR, jimiž kryjí hypotéky, se vyvíjí v poměrně úzké vazbě na vývoj cen zemního plynu,“ napsal Kovanda.

Právě přes tento mechanismus spojuje vývoj energetických cen s českými hypotékami. Nejde v jeho argumentaci o jednoduchý přímý vztah mezi barelem ropy a konkrétní hypoteční sazbou, nýbrž o přenos přes ceny plynu, inflační očekávání a tržní cenu peněz. „Cena ropy, jež ovlivňuje ceny plynu, jak už víme, tak má zprostředkovaný vliv nakonec i na cenu hypoték v ČR. Pokud citelně a trvaleji zdraží ropa, tím pádem i zemní plyn, hypotéky v Česku zdraží, i kdyby ČNB se svoji základní sazbou třeba vůbec nehýbala,“ zdůraznil Kovanda.

Následně svou argumentaci vztahuje k aktuálním údajům z českého hypotečního trhu. „Ostatně hypotéky v Česku na začátku září zdražily již pošesté v řadě, vyplývá z dnes zveřejněného ukazatele Swiss Life Hypoindex. Oproti srpnu přidaly v průměru 0,09 procentního bodu, takže se dostaly na 5,51 procenta, nejvýše od června 2024. Tím ovšem tedy zdražování hypoték nutně nekončí,“ napsal Kovanda.


Odpověď na otázku položenou v úvodu svého komentáře proto hledá především ve vývoji tržních sazeb. „Důvodem toho, proč jsou hypotéky v Česku svoji cenou na úrovni června 2024, přestože je dnes základní sazba ČNB výrazně nižší, je právě vývoj tržních úrokových sazeb, v čele se zmíněnými swapy. Tedy zprostředkovaně vyšší ceny ropy a zemního plynu a obecně vyšší inflační rizika a očekávání, než jaká panovala tehdy. Všechny tyto faktory, způsobené primárně válkou v Perském zálivu, se promítají do vyšší ceny swapů,“ napsal Kovanda.

V závěrečné části se ekonom věnuje otázce, zda může současný vývoj ovlivnit také další rozhodování bankovní rady ČNB. Základním scénářem podle něj zvýšení sazeb na nejbližším zasedání stále není, možnost takového kroku však považuje za o něco pravděpodobnější než před několika týdny.

„Prognóza ČNB stále počítá přibližně se stabilitou krátkodobých tržních sazeb, takže zvýšení její základní sazby už na zasedání 17. září nelze považovat za základní scénář. Jeho pravděpodobnost je ale o něco vyšší než ještě před několika týdny. Jádrová inflace se drží těsně pod třemi procenty, úvěry a mzdy rostou svižně a dražší ropa s plynem představují mocný a sílící proinflační faktor. Někteří členové bankovní rady ČNB ostatně připouštějí možnost ještě jednoho zvýšení sazeb do konce roku,“ uvedl Kovanda.

Ani případné ponechání základní sazby ČNB beze změny tak podle Kovandy nemusí znamenat konec zdražování hypoték. Rozhodující část jeho argumentace se vrací k rozdílu mezi cenou krátkodobých peněz, kterou bezprostředně ovlivňuje centrální banka, a dlouhodobých peněz, jejichž cenu výrazně formuje finanční trh. „Pointa je tedy pro hypoteční klienty – a pro českou vládu – nepříjemná: i kdyby ČNB nakrásně už letos sazby nezvýšila, hypotéky mohou dále zdražovat. ČNB určuje cenu krátkodobých peněz, ale cenu peněz dlouhodobých – tedy i cenu hypotéky – z velké části určuje trh. A ten kvůli ropě, plynu a obavám z návratu inflace předkládá bankám stále dražší účet,“ uzavřel Kovanda.